Les diagnostics immobilier
LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE)
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L’objectif de ce document est de donner une estimation de la consommation énergétique du bien ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le diagnostic comprendra une partie “Étiquette énergie » et une autre partie “Étiquette climat”.
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Étiquette énergie : elle informe sur la consommation énergétique annuelle du bien immobilier grâce à une échelle allant de A à G. Ainsi, A correspond à une consommation faible (inférieur à 51 kilowattheures/m2) alors que G correspond à une consommation importante (supérieure à 450 kilowattheures/m2).
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Etiquette climat : elle informe de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre CO2 grâce à une échelle allant de A à G. A correspond à une émission faible (inférieur à 6 kilos d’équivalent carbone/m2) alors que G correspond à une émission importante (supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m2).
De plus, depuis le décret du 17 décembre 2020, le DPE connaît différents changements. Ainsi, à partir du 1er juillet 2021, le DPE sera rendu opposable. Enfin, la durée de validité est fixée à 10 ans.
LE DIAGNOSTIC GAZ
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L’objectif de ce diagnostic est d’avoir une vue d’ensemble sur les installations de gaz d’un bien immobilier. Ainsi, ce diagnostic est obligatoire pour toutes les installations qui ont plus de 15 ans afin d’évaluer les risques et il a une validité de 3 ans.
Il est également possible de présenter un certificat de conformité si l’installation a été modifiée depuis moins de 3 ans. Cependant, pour que ce certificat soit valable, il doit provenir d’un organisme agréé par le ministre chargé de l’énergie. Aujourd’hui, il existe seulement trois organismes agréés : Qualigaz, Dekra et Copraudit.
Avec plus de 11 millions de biens immobiliers dépendant du gaz en France, ce diagnostic a un but préventif pour éviter d’éventuels accidents. En effet, les statistiques prouvent que 98% des accidents sont dus à l’ancienneté et à un mauvais entretien des installations. En plus des risques d’accidents, le gaz peut provoquer des problèmes de santé comme les intoxications au monoxyde de carbone.
Le professionnel en charge de ce diagnostic peut identifier 3 types d’anomalies :
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Type A1 : le risque identifié est léger et le professionnel va donner des conseils à prendre en compte lors de futurs travaux ;
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Type A2 : le risque est plus élevé et il va préconiser d’effectuer les travaux le plus vite possible pour poursuivre l’utilisation du système ;
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Type Danger grave immédiat : le professionnel va arrêter le fonctionnement de l’installation, identifier les problèmes et lui recommander les travaux à effectuer au plus vite. De plus, le propriétaire doit obligatoirement informer son fournisseur de gaz.
LE DIAGNOSTIC AMIANTE
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Ce document va informer sur la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante. Ainsi, le vendeur doit prendre l’initiative de contacter un professionnel afin qu’il réalise des prélèvements qui seront analysés. Il est obligatoire de faire ce diagnostic puisque l’utilisation de l’amiante n’est interdite dans le secteur de la construction que depuis le 1er juillet 1997. En effet, l’amiante a principalement été utilisée dans les faux plafonds mais on peut également le retrouver dans d’autres éléments de construction en fonction de la période de construction :
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Avant le 1er janvier 1980 : faux plafonds, flocage, calorifugeage
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Entre 1980 et juillet 1996 : faux plafonds, calorifugeage
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Entre août 1996 et juillet 1997 : faux plafonds
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Après le 1er juillet 1997 : aucun
En fonction des résultats des analyses, le diagnostiqueur pourra prendre différentes mesures pour votre logement :
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La décision la plus souple sera une évaluation périodique des produits contenant de l’amiante ;
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Il pourra également choisir de faire une analyse plus poussée en contrôlant l’empoussièrement du logement ;
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En cas d’une analyse critique, le diagnostiqueur pourra aller jusqu’à demander des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.
L’amiante peut entraîner de graves maladies et c’est pour cela que les sanctions sont relativement élevées. Concrètement, l’amiante impacte l’appareil respiratoire pouvant déclencher différents cancers ou troubles respiratoires.
De plus, le diagnostic est à renouveler s’il a été fait avant le 1er avril 2013. Après cette date, la validité de ce diagnostic est illimitée. Il est toutefois conseillé d’en refaire un si vous avez effectué des travaux dans le logement.
LE DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
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Il est possible qu’un logement ne soit pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées ce qui nécessite une installation autonome. Ainsi, cette installation d’assainissement non collectif doit faire l’objet d’un diagnostic réalisé par la commune.
Il est possible que le logement ne soit pas raccordé au réseau public car :
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​Il n’existe pas de réseau public ;
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Le raccordement n’est techniquement pas réalisable.
Cette obligation datant du 1er janvier 2011 veille à la bonne évacuation des eaux usées d’environ 5 millions de biens immobiliers, soit plus de 15% des logements en France.
Afin de réaliser le diagnostic, le vendeur doit se rapprocher du service d’assainissement non collectif de sa commune pour convenir d’un rendez-vous de contrôle. Suite à ce contrôle, le diagnostic détaillera s’il existe des dangers pour l’Homme et l’environnement et/ou des dysfonctionnements. En cas d’anomalie, le vendeur peut choisir de faire les travaux pour mettre à jour son installation ou alors en informer l’acquéreur qui devra réaliser les travaux au maximum 1 an après la signature de l’acte de vente.
Puisque les travaux ne sont pas forcément à la charge du vendeur, l’acquéreur peut faire rentrer cet aspect dans sa négociation. Il est important de noter que le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente.
LE DIAGNOSTIC ELECTRICITÉ
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Obligatoire pour toutes les installations électriques qui ont plus de 15 ans, ce diagnostic permet d’évaluer la sécurité de son système. Ce diagnostic peut être remplacé par une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité de moins de 3 ans.
Avec environ 100 décès par an d’électrocution, le diagnostic électrique vise à sécuriser le logement en regardant tous les composants visibles de l’installation électrique. Par exemple, le professionnel s’intéresse au disjoncteur de branchement, l’installation de mise en terre et la liaison équipotentielle d’une salle de bain.
LE DIAGNOSTIC TERMITES
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Ce diagnostic est obligatoire car les insectes xylophages (majoritairement les termites) sont très dangereux pour la structure du logement. En effet, ces insectes peuvent générer d’importants dégâts pouvant même causer l’effondrement du bien immobilier.
Un arrêté préfectoral avertit des zones infestées ou susceptibles de l’être à court terme. Chaque région n’est pas impactée de la même manière et c’est principalement le sud et l’ouest de la France qui sont infestés. Pour savoir si le logement se trouve dans une zone à risque, vous pouvez consulter :
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La mairie ;
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Le site internet du département ;
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La préfecture.
Si des termites sont présentes, il faudra prendre des mesures pour les éradiquer mais cela n’empêche pas la vente. Ainsi, l’acquéreur doit être averti et cela pourra être utilisé dans la négociation.
La validité de ce diagnostic est de 6 mois. Si ce délai est dépassé au moment de la signature de la promesse de vente, il faudra refaire un diagnostic pour ne pas encourir de sanctions.
LE DIAGNOSTIC PLOMB
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Ce document va donner des informations sur la présence de plomb dans le logement. Il concerne uniquement les logements avant 1949 qui utilisaient du plomb dans les peintures. L’objectif est d’évaluer le risque des revêtements dégradés pouvant contenir du plomb. En effet, le plomb représente un risque pour les propriétaires mais également pour les populations environnantes et les professionnels du bâtiment pouvant être amenés à faire des travaux.
Le professionnel va rechercher du plomb dans :
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Tous les revêtements du bien immobilier ainsi que les revêtements extérieurs ;
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Les annexes si elles sont fréquemment utilisées.
Dans le cadre d’une vente, le diagnostic doit avoir été réalisé il y a moins d’un an s’il y a une concentration supérieure au seuil de 1 mg/cm2. En revanche, si le diagnostic ne met pas en évidence la présence de plomb (ou inférieur à 1 mg/cm2), le diagnostic à une durée de validité illimitée.
Pour faire disparaître le plomb, il faut faire venir une équipe d’experts qui va nettoyer l’appartement. Attention à ne pas le faire vous-même, il y a de grands risques de projections engendrant des problèmes de santé.
LE DIAGNOSTIC METRAGE LOI CARREZ
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L’objectif de la Loi Carrez est d’estimer avec précision la superficie du logement d’au moins 1m80 de hauteur sous plafond. Cette mesure a été déterminée car l’on considère qu’une personne de taille moyenne doit pouvoir se tenir debout dans les parties prises en compte.
Cette loi est obligatoire pour les logements en copropriété. Il est important de bien différencier « la superficie » de « la surface ». La surface désigne une étendue en deux dimensions alors que la superficie est une mesure physique qui est généralement en mètre carré.
Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel mais c’est vivement recommandé. En effet, s’il y a une erreur de mesure de plus de 5%, l’acheteur peut faire baisser le prix du bien immobilier.
Ce diagnostic a une durée de validité illimitée sauf si des travaux sont réalisés. Certains éléments appartenant au bien immobilier ne sont pas à prendre en compte :
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La cave ;
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Le parking ;
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Le garage ;
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Le balcon ;
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La terrasse.
Les diagnostics doivent figurer dans le dossier au plus tard avec la promesse de vente. Il est intéressant de faire le diagnostic métrage de la Loi Carrez le plus tôt afin d’apporter des précisions à votre annonce. De plus, en ayant constitué le dossier au préalable, vous pouvez corriger des erreurs s’il y en a.
Attention, lors de la constitution du dossier, si le vendeur omet volontairement un document ou fausse les informations, sa responsabilité est grandement mise en cause et cela peut aller jusqu’à une peine d’emprisonnement de 2 ans et 300 000€ d’amende.
